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“环沪楼市降温”样本观察:嘉兴楼市“由夏入秋”-车位

作者:admin 发布时间:2021-11-01
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原标题:“环沪楼市降温”样本观察:嘉兴楼市“由夏入秋”

本报记者 刘颂辉 嘉兴报道

全国楼市“秋风”渐起,曾一度需要“拼关系”“绑车位”才能抢到新房的嘉兴楼市也出现了降温行情。

连日来,《中国经营报》记者在嘉兴市区多个在售楼盘调查发现,相对于长三角热门城市上海和杭州,嘉兴处于房价洼地,市场长期供不应求,楼市存在捆绑车位和储藏室等变相提价的“灰色空间”。而随着楼市行情下调,嘉兴市已有部分楼盘为了吸引客源开始“松绑”车位,优先接受全款购房人群的销售策略也正发生改变。

据当地多位业内人士介绍,嘉兴楼市今年上半年一直延续着火热的市场行情,直到今年下半年特别是从9月份才真正出现“由夏入秋”的趋势。而事实上,嘉兴楼市“金九银十”成色不足并非孤例,环沪城市如苏州、杭州和南通等地的楼市成交量亦不如去年同期,楼盘打折促销、优惠送礼等活动也时有发生。

对于市场存在的搭售车位等问题,嘉兴市住房和城乡建设局(以下简称“嘉兴市住建局”)一位科室负责人告诉记者,这属于历史遗留问题,存在不合理之处,但不会被认定为违规行为。

买房搭售车位乱象犹存

未来城市?幸福里是位于嘉兴市南湖区双溪路的一处在售楼盘。10月22日,该项目刚结束第二次线下开盘活动。该楼盘自9月底首次开盘,目前工人正在工地上加班加点施工。

据现场一名客户经理介绍,项目新推出了288套精装修房源,户型在105~170平方米不等,均价与首次开盘相同,即小高层和高层均价分别为20800元/平方米和20050元/平方米。

不过,在该名客户经理估算房价的过程中,每种户型都需要在住房备案总价基础上加收30万元的车位费。以105平方米的户型为例,捆绑车位后的最终实际销售价格为23907元/平方米,单价比备案均价高出近3000元/平方米。

“车位费必须与首付款同时收取,且车位没法办理产权证。”上述客户经理表示,若有意向参与开盘,需先在指定银行冻结50万元资金,在开盘当日绑定1~2个车位。

未来城市?幸福里是华润置地在嘉兴市布局的首个未来社区项目,也是其在当地的代表项目之一。去年12月14日,这块编号为2020南-048号的地块经过58轮竞价,被华润置地、嘉兴城投和嘉兴南投以总价17亿元联合竞得,楼面价7010元/平方米。地块分为三个部分,住宅部分为79.8%,地块二为商业用地和人才公寓,地块三是配建幼儿园,总出让面积142716.64平方米。

对于该项目的销售进展及涉嫌绑定车位等问题,记者多次联系并致函华润置地华东大区方面,但截至发稿未获得回应。

此外,记者在走访中了解到,嘉潮府和绿地香港云缦世家等多个在售楼盘在购房的同时均需要绑定1~3个车位,每个车位价格10万元~30万元不等,均只拥有使用权。

今年9月底,位于嘉兴市科技城板块的嘉潮府首批房源开盘,户型包含98~142平方米,精装高层均价约19750元/平方米。据该项目一位销售人员介绍:“此次推出的290套房源还剩多个楼层可以选择,如果看中的话就付定金,同时缴纳两个车位的费用60万元,车位费部分可以贷款。”

嘉兴本地一位房地产研究人士表示,就购房者来说,捆绑销售车位本身是不合规的,属于房地产市场的“灰色地带”。而一位不愿具名的房地产业内人士则解释称,新房搭售车位遵循购房者自愿的原则,开发商只是优先出售给购买车位的客户,并不具有强制性。

对此,上述嘉兴市住建局负责人表示,搭售车位目前并不被认定为违规捆绑销售行为,其中很大原因在于车位不能办理产权证,不会算在购房预售合同里,因此在管理源头上会有一定难度。

市场供不应求状况缓解

嘉兴市位于浙江省东北部,介于上海与杭州之间,因交通便利、环境宜居而被誉为“上海后花园”。由于当地的限购政策规定,非嘉兴市户籍家庭也可购置一套住房,因此吸引了不少上海外溢的购房需求。

中国房地产协会主办的中国房价行情网数据显示,杭州和上海新房均价分别达到31758元/平方米和53859元/平方米,而嘉兴市新房均价则约为13918元/平方米,二手房均价22087元/平方米。

另据克而瑞嘉兴机构统计,今年上半年,嘉兴楼市整体表现较好,土地市场成交量缩价涨,土地溢价率在优质地块集中带动下大幅上涨,全域土地市场热度较2020年下半年明显上升。住宅市场成交热度延续,商品住宅成交规模创近三年同期新高。

数据显示,截至今年上半年,嘉兴两区五县商品住宅库存531万平方米,去化周期5.5个月。目前,各区县维持在4~7个月的去化周期区间,部分区域因周期内成交量少导致去化周期较高。

在本地购房需求端方面,根据浙江省统计局公布的数据,2020年,嘉兴全市常住人口540.09万人,与2010年第六次全国人口普查的450.17万人相比,10年共增加89.92万人,人口总量位居浙江省第6位。同期,嘉兴市常住人口密度1279人/平方公里,为浙江省人口密度最高的地区。

“新房交易自从2016年就一直火热,截至今年上半年,嘉兴楼市基本上处于供不应求的状态。”嘉兴学院房地产研究中心主任吴兴陆表示,个别关注度高的楼盘还需要“找关系”才能买到。

嘉兴市住建局房管中心和当地房地产业协会披露的数据显示,目前,全市商品房预售资金在监管企业240家,涉及项目248个,已领取预售证面积2920.5万平方米,开设预售资金监管账户424个,累计监管金额1499.16亿元。

自今年下半年开始,嘉兴楼市已开始出现降温趋势。嘉兴本地一家连锁房产中介门店的店长付成(化名)告诉记者,这两年受楼市调控政策的影响,嘉兴房价与成交量都在平稳上涨,房地产市场直到今年下半年才有所降温。

“特别是各家银行房贷放款降速之后,新房和二手房交易明显受阻,一些小规模的中介门店开始关门,或者最终被兼并。”付成表示,自今年9月份以来,其手下的员工已有超过一半离职,两层办公室也显得冷清不少,“长时间没人看房,一些开不了单的业务员熬不住最终转行了。”

监管部门急发风险提示

据统计,今年“十一”黄金周期间,嘉兴市本级商品房成交约169套,其中住宅仅87套。可供对比的是,在去年同期,嘉兴市本级商品房成交共590套,其中住宅268套。

而在今年9月份,嘉兴市本级新建商品房销售备案1129套,其中住宅772套;二手房签约1022套,其中住宅765套,是今年以来首次出现新房、二手房住宅成交量均不足千套的月份。

嘉兴市房管中心相关负责人在接受媒体采访时表示,在房产市场环境较为复杂的当下,购房者容易因一时冲动丧失基本的判断能力,将自己置身于风险之中。

10月16日,嘉兴市住建局公开发布《商品房交易风险重点提示十五条》,对商品房交易过程中可能存在的风险点进行提示。主要内容包括提示购房者查看开发企业是否取得预售许可证、开发企业是否将购房款转入非预售资金监管账户、是否通过收取“茶水费”等价外费用承诺提供意向房源、拟购商品房是否涉及司法查封等。

随后,嘉兴市海盐县也在10月17日发布20条商品房交易风险提示,增加了开发企业是否在签约过程进行录音录像、承诺学区和入户政策等。

嘉兴市商品房预售资金监管协调小组成员单位相关人员还组成督察组,带队赴各地开展重点项目抽查。根据排查工作安排,市级督察组听取各地商品房预售资金监管整体工作情况,掌握各地项目工程建设进度、商品房销售进度、预售款归集进度、工程款支付进度匹配情况等信息。

吴兴陆预测,经过8月份集中供地,接下来的新增供应量将能够“解市场需求之渴”,交易量会有所增长。但在今年下半年至明年的市场下行期,开发商或将放低姿态,是否搭配车位以及搭配车位的数量和价格、全款购房等附加要求会有所松动。

据了解,位于嘉兴南湖区凤桥镇的华景川溪上云筑项目在9月开盘之后对外表示,近期若选中房源,买房不必强制购买车位。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,搭售车位主要是开发商在价格监管下试图增加项目利润空间的行为,“一方面,可以回笼部分资金,另外也是为了达到快速去化目的。”

在记者采访过程中,当地一位头部房企的销售人员表示,以前售楼处都会问清楚客户的付款方式,大多数会接受全款购房人群,贷款的购房者很难买到房,“如今,销售策略的确在放松了”。

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